楼市政策风向渐明政府“铁了心”稳房价

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2010-03-11 17:35 | 只看楼主

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楼市政策风向渐明政府“铁了心”稳房价

2010年楼市开局平稳，在走势未明的3月，“两会”序幕高调拉开。据称，今年全国人大、政协近半议案都是围绕着高房价展开，房价成为今年两会上当之无愧的主角，更有人形容：2010年“两会”似已变成了一场蔓延全国的房地产大会。
“两会”逐渐接近尾声，究竟今年的政策基调如何？“两会”后会不会有严厉的调控措施出台？福州楼市在“两会”之后，走势如何？

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平稳为主基调政府“铁了心”稳房价

早在两会前夕，温总理以一
句“我也知道所谓‘蜗居’的滋味，我有决心……使房价能够保持在一个合理的价位”，拉开了今年“两会”关于抑制高房价讨论的序幕。

3月5日，十一届全国人大三次会议，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

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3月8日，十一届全国人大三次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新坦承，“中国未来20年房价上涨的压力仍然很大”。但他也强调，中央政府抑制房价过快上涨的决心更大：“今年房地产市场的调控目标是要努力保持房价平稳”。他表示，如果部分城市房价过快上涨势头得不到遏制，住建部将考虑出台更为严厉的调控措施，而且这些政策已经在酝酿当中。

在保持“房地产市场平稳健康发展”的主基调下，两会代表与政府官员纷纷建言献策，探讨遏制高房价的解决之道。仔细梳理从“两会”传来的关于房地产的声音，包括信贷、财税、住房保障、土地管理等一系列的调控手段正在酝酿之中。

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调控多管齐下政策齐指高房价

增加供应全方位升级住房保障

继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。

——国务院总理温家宝《政府工作报告》

“全方位增加住宅供应是今年两会上关于楼市的最大亮点”。中庚集团执行总裁黄海雄表示，今年政府对保障性住房的供应计划具体到数字，并且强调“严格执行年度建设计划”，一定程度上反映了政府建立完善住房体系的决心，但他同时指出，保障房建设投入巨大，并主要依赖地方政府的执行，因此具体成效还要看当地政府的执行力度。

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据记者了解，今年福州市将加快实施城市家庭保障性住房建设，扩大廉租房保障范围，集中新建2500套以上廉租房，并将启动实施500万平方米旧城区及危旧房(棚屋区)改造，建设联建新苑等一批中小户型、中低价位的商品房。在保障房资金投入方面，据福建省住房和城乡建设厅介绍，今年拟在福州、厦门两市开展试点，以确保资金安全为前提，将住房公积金闲置资金用于保障性住房建设的项目贷款。

和信投资执行董事李日强也指出，目前高房价的症结主要在于缺乏覆盖全民的完整住房保障体系，“增加土地、保障房供应是建立完整住房体系的第一步，只有从基本供求关系入手，才能真正保持住房消费市场的稳定。”

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信贷紧缩计划减少楼市资金供给

今年国家计划减少对房地产市场的资金供给，包括新增银行贷款。在支持居民合理住房消费的同时，今年将运用金融税收等手段，约束居民不合理的住房消费。

——住房和城乡建设部部长姜伟新、副部长齐骥

福州房地产专家刘福泉分析，在近几年的楼市宏观调控中，政府主要通过银行等金融系统的信贷松紧度起到约束住房消费需求的作用。这些手段包括二套房契税、房贷利率、贷款门槛、首付比例等等。“从今年年初开始，可以发现不论是针对开发商的开发贷款，还是针对个人的住房贷款，银行都表现出明显的紧缩态势，这将对今年的房地产消费起到一定的约束作用”。他同时指出，除了银行信贷手段之外，政府还应利用好税费杠杆，“比如对中低端市场采取相应的税费减免，对高端市场适当增加消费、持有税等。”

而针对开发贷款的紧缩，会否对福州楼市产生一定的影响？据此，黄海雄指出，银行信贷虽然对房地产开发商的融资产生不可避免的影响，但目前福州开发商的融资渠道丰富，包括民间资金、私募信托、上市融资等，因此信贷紧缩对房地产开发的影响仍然有限。

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土地管理抑制地价、监督开发

大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

——国务院总理温家宝《政府工作报告》

在今年的《政府工作报告》中，首次提出要“抑制土地价格过快上涨”。业内人士纷纷表示，这表明政府在抑制房价过快上涨的众多措施中，开始关注到房价的成本过程，因此地价的调控和土地制度的改革也就成为了“两会”的新焦点。

然而，针对土地制度的改革风声，刘福泉认为，尽管地价逐步攀升是高房价的原因之一，但目前土地“招拍挂”仍是中国土地出让相对合理和可行的方式。和信投资执行董事李日强则
补充说，除了价格以外，土地管理更应该从土地规划方面入手：“加大普通住宅商品房的供应，很大程度上要看政府对土地用途的规划指标。”

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价稳量缩5-8月或有短期回调

楼市是个“政策市”，“两会”上针对高房价的一系列调控风声给虎年楼市定下了平稳的基调。黄海雄指出，在“两会”渐渐尘埃落定之后，今年楼市整体走向将趋为平稳，价格大起大落的可能性“几乎没有”。当记者询问“两会”后是否将迎来新一轮调控风暴时，他表示：“政府显然无意打压房地产，只是有必要控制房价的快速上涨。因此估计后续不会出台太猛烈的政策，更多的是对之前政策的深化和执行细则。”

飞扬大丰富策划公司总经理何建平则认为，“两会”后今年楼市的走势将呈现“先抑后扬”的态势，在5至8月出现小幅的价格回调和盘整，下半年后，如果经济大环境持续复苏，房价依然会稳步上涨。

刘福泉也表示，福州在两岸三通和“海西”的区域利好之下，房价在短期内可能受政策影响而出现短期震荡，但长期来看整体下调的可能性不大，今年楼市的整体走势将呈现“价稳量缩”的特点。

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后“两会”楼市“稳”字当头

伴随温总理两个小时高亢激昂的《政府工作报告》之后，走到十字路口的楼市趋向问题，似乎终于尘埃落定。

本次《政府工作报告》关于宏观经济运行的内容与去年12月份“2010年中央经济工作会议”的内容大体一致，即“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。”其中，根据目前政府对于楼市的各种政策，特别是在信贷这一块的政策来看，其执行的重点在于“根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”，从打压房地产投资投机需求出发，对于二套房各大商业银行不仅提高了首付的成数，而且各种利率的优惠也相继取消。对于投机楼市的购房者而言，在资金占用方面是一个不小的打击，但是，对于资金实力雄厚的买家而言，依然收效甚微。

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从涉及房地产行业具体的报告来看，遏制房价过快上涨、抑制投机性购房仍然是主基调，同时，将大力整顿和规范市场秩序。从1到3月的市场情况来看，后市不容乐观，在政府的重拳打压之下，市场悲观情绪蔓延，观望再次成为主流。因此，在面对市场困局的时候，开发商就必须应势而变，从开工量、产品规划，到品牌建设、客户服务以及营销战略上都要有充足的准备，以应对未知的市场前景，度过暂时的困难。对于开发商而言，如何从卖产品向卖品牌过渡，成为思考的问题。在2010年市场错综复杂的情况之下，开发商品牌的知名度、认可度、美誉度将成为购房者的选择要素，从1到3月份福州各大品牌地产企业的市场推广中可以清晰地看出，2010年对于开发商而言，是一个品牌战略年，品牌的成败将对市场起到极大的促进作用，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌，为企业的未来发展奠定基础。

总而言之，在接下来的2010年，部分有明显泡沫的一线城市，如北京、上海、深圳等地区，在房价稳定为大势的前提下，涨幅不会太大；而房价基本健康的二、三线城市，如成都、南京、福州等地区，房价在稳定的大势下，肯定会随着通胀预期逐渐兑现、城市化等因素而平稳上浮，只是涨幅不可能再像2009年那么激烈。